Рынок новостроя в Кишиневе. Обзор за год

Агентство недвижимости Euroimobil представило обзор изменений на рынке недвижимости Кишинева за и прогноз на год.

Количество объектов

За прошедший год в сегменте первичного рынка жилья было представлено большое количество предложений. По наблюдениям Euroimobil, в мун. Кишинева насчитывается 89 компаний и 184 объекта, находящихся на стадии строительства. Для сравнения, в году было отмечено 69 компаний, занимающихся строительством 142 многоэтажных жилых домов. Рост числа объектов составил почти 30%.

Наибольшее число объектов, по наблюдениям Euroimobil, строится в центре столицы (47 домов) и на Ботанике (37 домов), в районах, где стоимость жилья выше всего. Меньше всего многоэтажных жилых домов строится в пригороде на Буюканах. Здесь отмечено лишь по 23 объекта.

Распределение новостроя по секторам Кишинева в году. Источник: Euroimobil

В Кишиневе растет спрос на вторичное жилье

По его словам, больше всего заявок на двухкомнатные квартиры (60%), на втором месте однокомнатные (30%).

Финансовые возможности людей снизились, застройщики приостановили, либо перестали строить новые дома, создав небольшой дефицит на рынке. Все это подтолкнуло к покупке вторичного жилья , - сказал Костин.

По его словам, квартирами, построенные в конце 40-х - начале 50-х гг. никто не интересуется.

В основном спрашивают молдавскую серию (102 и 143), построенную в 80-90-е годы. У них современная планировка, и это не новострой , который стоит дорого, и никто не знает о его качестве , - сообщил директор.

Также он отметил, что офисы, коммерческие площади сейчас не пользуются большим спросом.

Фирмы переезжают из-за кризиса в дешевые и небольшие офисы. Что касается аренды квартир, то рынок здесь специфический, замкнутый и на 100% теневой, поэтому трудно сказать насколько он пользуется спросом , - сказал Костин.

По данным центра, средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры сейчас составляет в Кишиневе 906 евро, двухкомнатной - 879, трехкомнатной - 816 евро и варьируется в зависимости от места расположения, состояния.

По сравнению с августом цены упали на 5%. До конца года возможно дальнейшее падение, но незначительное, так как оно не кризисное, а сезонное. Политический и экономический кризисы могут внести изменения, но они будут несерьезными , - прогнозирует Костин.

Обзор рынка вторичного жилья в Кишиневе за первое полугодие года

На молдавском рынке недвижимости уже более пяти лет продолжается стагнация.  Цены на жилье в Молдове продолжают падать. В году этому способствуют как внутренние политические и экономическими факторы, так и ситуация за пределами республики, а именно нестабильность в соседней Украине. Также не последнюю роль в этом процессе сыграло и обесценивание молдавского лея по отношению к основным мировым валютам. Средние цены на серийные квартиры в Кишиневе снизились в первом полугодии года на 0,11% (до 672 евро за квадратный метр) в сравнении с годом.

Анализ рынка недвижимости за год.

Рынок вторичного жилья

Кишиневский рынок вторичного жилья в году в целом не оправдал ожиданий риелторов и находится в состоянии неопределенности. Если судить по прошлым годам, когда вторичное жилье медленно, но уверенно снижалось на 5-10 % в год, то год не стал исключением. За последний год стоимость жилья снизилась в среднем на 5–10%. Последние года (3-4 года) заставляют операторов рынка недвижимости изрядно поволноваться , а также подстроиться под новые реалии . Работать в условиях снижения цен на недвижимость предполагает выработку чутья на реальный спрос, который на сегодняшний день является сдержанным у реальных покупателей, и с другой стороны отложенным . Тенденцию снижения стоимости на вторичном рынке уловили и потенциальные покупатели - это сильно влияет на готовность приобретения недвижимости на вторичном рынке. В данной неопределенной ситуации с тенденцией постоянного снижения, опасения вызывает коллапс из которого будет очень сложно выбираться. Однако по мнению нашей компании цены в году стабилизировались.

Рынок сегодня находится в уравновешенном состоянии. Цена и на коммерческие, и на жилые объекты уже снизилась, достигнув реальных показателей, совпадая с нынешним спросом. В г. наблюдалось слабое стабильное понижение и сейчас спрос со стороны покупателей на недвижимость усилился, но покупатели стали более избирательными, учитывая повышенное количество предложений на рынке. В лучшие времена реализовывалось практически все, что выставлялось на рынке, то сейчас покупатели точно знают, чего хотят. Обращают внимание, в первую очередь, на район, инфраструктуру и готовность объекта к проживанию.

Судя по общему распределению количества зарегистрированных продаж можно с уверенностью говорить, что тенденция повышения продаж на первичном рынке жилья в последний период четко диктует политику цен на рынке недвижимости и давит на вторичный рынок. И действительно доля зарегистрированных продаж в кадастре в году распределилась почти 50 % на 50%. среди первичного и вторичного жилья с общим сокращением продаж вторичного жилья. В предыдущие года эта доля была в среднем 30% на 70%. или максимум 40% на 60%. Специалисты нашей компании, анализируя количество предложений на вторичном рынке за год в газете Маклер , выявили что общая цифра этих предложений составила 65455 объектов. Сравнивая с предложениями за год этот показатель составил 80,3 % к году. Таким образом количество предложений за год составило-81478 объектов. Сокращение предложений почти на 20 % объясняет снижение продаваемого вторичного жилья. Также с равнивая общее количество объявлений о покупке жилья за год мы констатируем что он составил 63,9 % к году, а это снижение почти на 35 %.

Наиболее активными на транзакции выдались июль-октябрь года. Так среднемесячное количество продаж в данный период превышало более 1020 транзакций в месяц. Тем не менее нельзя не отметить общее снижение среднемесячных продаж по Кишиневу зарегистрированных в Кадастре. Данное снижение составило около 30 % по сравнению с годом, что характеризует невысокую активность на рынке недвижимотси Кишинева. Покупательского ажиотажа, мягко говоря, не наблюдалось.

Диаграмма 1

Во второй половине года также имело место появление привлекательных предложений по ипотечному кредитованию для покупателей первичного жилья, что отвлекло внимание покупателей на сегмент новостроек. Разбираясь со сроками экспозиции, также отметим, что самое ликвидное на сегодняшний день жилье на вторичном рынке- 1-о и 2-х комнатные квартиры, которые реализуются в среднем на 30 дней быстрее трехкомнатных. По сравнению с прошлыми годами, средний срок экспозиции квартир в 60 дней ( период июль-декабрь года). является достаточно продолжительным.

Положительным моментом для рынка вторичного жилья в г. Кишиневе в году стало сокращение ставок по ипотечным кредитам, что позволило увеличить количество продаж на вторичном рынке недвижимости. И действительно по количеству выделенных средств банками на приобретение жилья доля приобретенных квартир по ипотечным кредитам увеличилась на 10 – 15 % по сравнению с предыдущим годом и в целом составляет 15 % от общего количества продаж на вторичном рынке. Положительным моментом для будущих продаж, на вторичном жилье, может стать отмена выдачи разрешений о строительстве мансард в мун.Кишинэу. Поскольку мансарда стала основным конкурентом эконом-жилья в предыдущие года, то данная отмена может стать катализатором продаж в сегменте малогабаритных квартир, квартир на высоких этажах. Количество предложений по данным квартирам сильно ограничено, а интерес является повышенным из-за относительно небольшой стоимости, а также небольшой стоимости содержания и возможности сдачи в наем без больших потерь. Выбор в этом секторе диктовали мансарды , однако планируемый запрет на дальнейшую выдачу разрешения из-за скандалов с жильцами, судебными тяжбами, сомнениями в законности ранее выдаваемых разрешений прямо отразится как на ценах так и на повышении спроса в будущем.

Значительное ослабление национальной валюты за последние месяцы подстегнет держателей депозитов в национальной валюте к покупке жилья в том числе и на вторичном рынке и добавит оптимизма у риелторов столичного рынка. В условиях девальвационных процессов национальных валют, включаются защитные механизмы сохранения активов, а в Молдове жилье всегда было данным активом. Тогда как банковский депозит может и иметь риски на фоне всех этих неустойчивых процессов.

По статистике продаж нашей компании средняя стоимость жилья вторичного рынка за год изменялась незначительно, первые 7 месяцев средняя стоимость оставалась на одном уровне 590 за 1 кв. метр, а осенью начала плавно снижаться до 583-580 евро. Распределение средней стоимости в зависимости от районов, типа домов осталась неизменной и разве что тенденция приобретения квартир в новых построенных домах сильно влияет на продажу квартир в старом фонде. Во всем остальном на вторичном секторе наиболее востребованы по-прежнему 1–2-комнатные квартиры, и сложно продаваемые 3–4 комнатные. Те, у кого есть возможность содержать крупногабаритные квартиры, оплачивать коммунальные услуги, купили квартиры в новостройках, с повышенным статусом и улучшенной инфраструктурой. Особенно невостребованными остаются хрущевки , которые по нашим расчетам в последующем сильно будут дешеветь в цене. Разработанный государством регламент о проверке технического состояния и паспортизации вторичного жилья начнет работать уже в году. По нашему мнению выгоду от подобной оценки получат, в первую очередь, дома построенные в 80-90 годах- панельные, котельцовые и монолитные серийные дома массовой застройки. Поскольку на фоне остальных серийных домов 60-70 –х годов постройки, есть большая доля вероятности что они могут получить более высокую оценку компетентных органов на степень пригодности жилья. Это может значительно увеличить продажи в этом секторе вторичного жилья и снизить продажу хрущевок .

Нынешняя ситуация, в общем отражает макроэкономическую и социальную ситуацию в стране. Спрос на недвижимость по-прежнему остается высокий, но сильно ограничен в платежеспособности населения. На общее состояние рынка давит общий отток экономически активного населения. Однако политические события связанные со сближением к Евросоюзу могут успокоить и окончательно стабилизировать рынок недвижимости.

Диаграмма 2

Диаграмма 3

Почему жители Молдовы боятся покупать квартиры в новострое?Комментарии: 20

Единственное движение в сфере жилья молдавской столицы касается цен.

Обычно весна будит не только природу, но и бизнес. Однако в нашей стране сезонный фактор все больше теряет свою роль, уступая место тотальной неопределенности, недоверию, нерешительности населения, которое предпочитает отложить покупки до лучших времен. Правда, какие уж там предпочтения отложить до лучших времен - чаще всего откладывать нечего.

Желающих продать и купить на рынке недвижимости Кишинева нынче совсем немного. Кроме вышеперечисленных причин, и людей-то у нас мало — все, кто мог, уже уехали. Как отметил глава бюро Decebal биржи Lara Николай Остафейчук, потенциальных покупателей и продавцов стало меньше потому, что уехавшие за границу предпочитают покупать недвижимость там, куда уехали. По словам Николая Остафейчука, для роста активности на рынке недвижимости в этом году нет никаких предпосылок.

- Активность увеличивается каждый год в весенне-летний период. В этом году ожидается, что это тоже произойдет, однако она не будет выше, чем в том же периоде прошлого года, и будет вялой, - считает Николай Остафейчук .

По его словам, люди продают и покупают недвижимость только в исключительных случаях - когда очень надо.

- У нас нет альтернативы бизнеса: продав квартиру, деньги особо некуда вложить. Люди не хотят продавать недвижимость и остаться без ничего. Поэтому они выжидают, - отметил Николай Остафейчук. - Кроме того, нас же постоянно обманывают, и у потенциальных продавцов появляются какие-то надежды, и они ждут изменения ситуации, когда слова и обещания станут реальностью.

Малое количество сделок отметил и директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник.

- Уже ставший хроническим политический кризис в стране, а также ухудшающаяся экономическая ситуация, снижение объема иностранных инвестиций и, как результат всего этого, отток населения – условия, которые никак не могли способствовать развитию рынка недвижимости. И даже небольшой рост объема денежных переводов не смог переломить ситуацию в лучшую сторону, - отмечается в отчете Nika Imobil.

Цены на жилую недвижимость медленно идут вниз

Как отметил Петр Олейник, небольшое количество сделок пока не позволяет сказать, что цены пошли вниз.

- Сезон только начался, апрель и май, как правило, самые показательные месяцы, поэтому что-либо сказать и сделать прогноз на год можно будет в конце мая - начале июня. Не думаю, что произойдут значительные изменения цен, но их снижение небольшими шагами все же ожидается, - отметил глава Nika Imobil.

По его словам, есть большая разница между ценой спроса и предложения. Поэтому, если вы продаете квартиру и ставите реальную рыночную цену, то на продажу квартиры может уйти до трех месяцев, а если цена будет завышена, то продавать можно бесконечно.

Кстати, важно правильно оценить квартиру в случае ее продажи.

- Для этого можно найти на рынке аналогичные объекты, которые есть в продаже. Если есть возможность, нужно поехать и посмотреть квартиру и тогда определить торговую стоимость вашей квартиры. А в процессе продажи, когда будут приходить покупатели, запрашиваемая вами цена уже будет корректироваться, - рассказал Петр Олейник.

По мнению руководителя бюро Дечебал биржы Lara Николая Остафейчука, в Кишиневе уже наметился тренд медленного понижения цен на жилую недвижимость.

Чем меньше площадь, тем лучше

По данным агентства недвижимости Nika Imobil, наибольшим спросом в Кишиневе пользуется недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 25000-40000 евро. Это 1-2-комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах.

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – 1-2-комнатных квартир – приходится 60-70% сделок. В то же время, 3-комнатные квартиры находят своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры продаются очень сложно.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что они стоят на 10% дороже, чем аналогичные в панельных. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах из-за отсутствия газа и плохого состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в центральной части города установились на уровне 1000-1200 евро за метр, а стоимость парковочных мест в таких комплексах - 8-13 тысяч евро.

Что касается новостроя, то в связи с тем, что основная масса покупателей может позволить себе жилье только небольшой площади, застройщики отреагировали на новую структуру спроса и уменьшили площадь строящихся квартир. Теперь в некоторых новостроях площадь 1-комнатных квартир составляет 40-50 кв.м, 2-комнатных – 60-70 кв.м, 3-комнатных – 80-85 кв.м. При этом значительно увеличилась – до 70-80% - доля 1-2-комнатных квартир в строящихся домах.

По словам главы бюро биржы Lara Николая Остафейчука, людям нужны оптимальные площади, но их немного, поэтому чаще продается вторичное жилье. Кроме того, по его словам, потенциальные покупатели стали с еще большим недоверием относиться к незавершенному строительству.

- Они боятся обмана, поэтому предпочитают покупать уже завершенные квартиры, - отметил он.

Согласно прогнозам агентства недвижимости Euroimobil, на первичном рынке в году будут пользоваться спросом 1-комнатные и 2-комнатные квартиры площадью 39-49 кв.м (для первых) и 63-75 кв.м (для вторых), в ценовом параметре 600-680 евро за 1 кв.м, в домах с 2-3 подъездами.

На вторичном рынке, по прогнозам агентства, будут пользоваться спросом квартиры в центре города площадью 50-75 кв.м для проживания и, как инвестиции для сдачи в аренду, по 750 - 950 евро за 1 кв.м. Также будут покупать 1-2-комнатные квартиры площадью 40-72 кв.м на центральных улицах районов Ботаника, Рышкановка и Чеканы в домах улучшенной планировки (102, чешка, 143, МС, 135 серии в 5- и 9-этажных домах). Ценовой параметр 680-750 евро за 1 м2.

Бум строительства мансард сходит на нет

Мансарды многие покупают тоже по той причине, что у них маленький метраж. В то же время, бум строительства мансард постепенно сходит на нет. Как отметили в Nika Imobil, обусловлено это, в том числе, некачественным исполнением. Старый регламент 2001 года, по которому выдавались разрешения на строительство, четко не регламентировал многие спорные вопросы.

Кроме того, мансарды предлагались по цене 500-700 евро, а это сопоставимо с ценой квартиры в новом доме. Доступным для покупателей этот тип жилья стал только благодаря тому, что площади квартир мансардного типа небольшие – 20-60 кв. м. Но и тут не обошлось без подвод ных камней.

- Во-первых, таких бюджетных вариантов было немного, и предлагались они, в основном, в мансардах, которые были надстроены над общежитиями. Это, как правило, не очень привлекало покупателей. Во-вторых, сыграли свою роль и особенности проектирования мансардного строительства. Так, размещать санузлы в мансардах можно только над санузлами последнего этажа, а не над жилыми помещениями. В результате спроектировать мансарды маленьких площадей очень часто не удавалось, приходилось строить и трехкомнатные квартиры. Для того чтобы уменьшить площадь строящихся квартир, начали возводить двухуровневые мансарды, размещая санузлы на вторых этажах квартир. Такая планировка очень настораживала покупателей, - отметили в агентстве.

Средняя стоимость 1 кв. м квартир в Кишиневе в феврале года составила 590 евро

По данным биржи недвижимости Lara, уже пятый месяц подряд она остается неизменной.

В частности, в феврале г. 1 кв.м в 1-комнатных квартирах на Ботанике стоил 570-689 евро

на Боюканах - 641-674 евро в Центре - 669-786 евро на Чеканах – 631-642 евро на Рышкановке - 635-677 евро.

2-комнатные квартиры предлагались к продаже на Ботанике в феврале г. по 534-635 евро за кв. м

на Боюканах - 631-640 евро в Центре - 650-709 евро на Чеканах - 588-633 евро на Рышкановке - 615-666 евро.

Стоимость 1 кв. м в 3-комнатных квартирах в феврале г. на Ботанике составляла 484-569 евро на Боюканах - 538-553 евро в Центре - 556-614 евро на Чеканах - 517-587 евро на Рышкановке - 547-587 евро.

4-комнатные квартиры продавались по цене 440-513 евро за 1 кв. м на Ботанике 502-513 евро - на Боюканах 499-547 евро - в Центре 466-518 евро - на Чеканах 513-533 евро - на Рышкановке.

Источники: http://www.allmoldova.com/article/rynok-novostroya-v-kishineve-obzor-za--god/, http://www.vedomosti.md/news/V_Kishineve_Rastet_Spros_Na_Vtorichnoe_Zhile, http://www.allmoldova.com/author_post/obzor-rynka-vtorichnogo-zhilya-v-kishineve-za-pervoe-polugodie--goda/, http://www.lara.md/analytics/archive/, http://www.kp.md/daily/26055/2966177/